退休后的任志强真够忙的。呵呵，退休前也一样。看看11月他跑了多少个会。这还是不完全记录。不过，通过“楼市预言家”任大炮的言论，理解房地产，理解楼市，是最快的途径，也最不容易错。大周末的晌午，瞅瞅窗外帝都的天空，“说好的暴雪怎么还不来呢？”，但能为各位读者奉上这一盘在任志强全国各地跑了一个月基础上才做出的任氏思想大餐，心里不免也暖融融的。
但是和2013年有一个巨大的差别，2013年是在价格上涨的过程中销售上涨，今年是在价格低潮，尤其是我们的个人消费信贷大幅下降的情况下，利率大幅下降的情况下，出现了消费增长。这两个差别就差别在，那一面是供需两旺的情况，价格涨了消费也涨了，现在这边是大多数城市价格略微下降的情况下销售有涨。换句话说我们还是有潜在需求的，人们还是需要房子的。但是价格的承受能力上希望便宜一点更好。
最近会出台一些有利于消化库存的政策，我认为最有效的政策是用购房贷款利息抵扣个人所得税。1999年上海市为了消化库存宣布减免个人所得税，一直到2003年才取消，结果取得了预期的效果，发达国家也基本上都用房贷利息抵个税的方法来鼓励消费者或者是居民自己解决自己的住房问题，有限额地进行个人所得税的减免，把货币资产变成实物资产以后进行一种转换，这是大多数的国家在研究的一个方法，如果中国用这种方法对消化库存也许会非常有效。
目前房地产企业出现了分化现象。中国的房地产因为不可移动性，在之前给了三四线城市的一些小企业空间。但目前一二线城市的产业集中度进一步提高，三四线城市没能出现这种现象，因此这种情况下出现的库存压力还是需要参与才能解决。
为了不被老百姓土地出让价格，市故意摁住地价。比如，一块地成交之后的楼面价为3万元/平米，而在竞拍时，当土地溢价率达到50%时，就让开发商转去竞拍保障房。也就是说，这3万元/平米的楼面价还承担了80%-90%保障房的地价。此外，开发商还要承担3%的税费及高利率。
最近连续出让的几块高价地，都竞配了大量保障房，这消化起来非常困难，整个社区没法做成一个的高端小区，而要把整个小区拆成两部分也不可能。如果只有一两块高价地，那把它做成高价房还可以；但是如果高价地多了，就可能每个都是风险。
库存大量增加，一个原因就是我们用棚改的方式市场，棚改大量的是安置拆迁户的。比如一家人，原来可能有三间房子，家里有父亲一代，自己一代，儿子一代，拆迁的时候可能给了三套房，我们常常可以看到一拆迁就发了大财了，然后一部分作为二手房进入市场了。
我无论如何也研究不出来，这部分房子统计在哪儿。我可能能研究出这个有多少需求，但那边突然多出来30套，哪个统计局的年鉴上，通过实物拆迁转入市场的房子能计算出来，统计局说统计不出来，因为那部分房子就没在开发里。怎么能不大量产量呢？
为什么要急于消化库存呢，就是没有投资P就掉下来了，怎么让P上去呢？那就加危改吧。但是，这样是不是又增加了供应量、减少了需求呢，这不是矛盾吗？所谓的棚改里，50%的人房子是不错的，不是危改的概念。这边减少需求，那边增加供给，怎么能把库存消化了，我就没搞懂。
消化库存到底用什么办法呢？可能得允许随便买第三套房。2008年的时 候，我们整个库存没有多少，2009年上来一大堆，2010年以后猛往上涨，一直上到现在的6.8亿，如果那边不消化，这边压了那么多钱，怎么进行再投资呢？
中国目前大概有16000多家公益组织，真正具备基金会牌照的、经过批准的公益组织，数量还是很少的，只有几千家。一万家以上的公益组织是没有融资地位的。因此，大量的公益组织是缺钱的，他们没有办法通过更多的方式融到资金。
在中国目前的情况看，2003年公益组织获得的总捐款量40多亿，到2008年达到了高峰，接近800亿。但是，因为受到了郭美美事件的影响以后，总捐款量曾一度降到了400多亿。这两年又达到了将近1000亿。从捐款用途来看，70%多捐款用于教育，20%多用于救灾，各种各样的灾难，也包括医疗等等。用于环保的，大概只有2%。从数量上来看，个人捐款人数很大，但所占的融资额很低，加起来不到10%，个人捐款量是很低的。
投资在下降。销售上升，全能保持7%的增长，将大于2013年。价格上涨，在低潮基础上的回升。同比还么有上涨。全国3、4线，目前房地产市场都没有增长。尤其的部地区。销售额和面积是持平的。
连续五次降息，开发商没有降价，激活能力提高了。五次降息，成本降低了。支付比例和能力大大降低了。
明年可能形成合理的供求关系。开发商没有能力开发。房子库存在增长。目前全国房地产市场有50%的库存。短期之内很难消化。明年六月之前不会高涨。
买房子就是投资。用20年的贷款，按物价上涨来算，已经赚钱了。自己住也是投资。只哟用贷款来买房，就叫投资。阜阳还有很长的周期发展，落户平均水平一个周期。还需要继续努力的发展过程，紧追，积极努力的过程中。
去年我说今年不会出现价格暴涨，原因是目前有了大量的库存。一年之内库存不仅没有消化掉，反而增加了1800万平方米，现在总的库存量已经达到6.8亿平方米，这种势头还在继续，有可能会超过7亿平方米。
房地产企业应该好好算一算，如果库存超过了企业总资产的30%-40%，那就说明很了；如果到了50%-60%，那就非常；如果在70%-80%，那企业基本上就死了。
按照国际惯例，一个城市必须有一定的库存，一般有10%的富裕量。如果一个城市没有6—8个月的库存，想买房子的时候发现没了，很容易造成恐慌。而之所以要急于消化库存，就是因为没有投资P就掉下来了。
如何去库存，需要放开政策，不购买第三套住房。其实，还有一部分潜在的住房需求有待激发，就是全面放开二孩后，也许有很多人愿意买房子，短期之内可能还会微涨。但如果再过一段时间二孩政策还不落地，要解决库存就会变得很难。
只要经济是增长的，房地产肯定在持续增长，2015年的房价还将继续上涨！若今年不买房，那就再等30年吧！
这两天，大家看到严重的雾霾，就像一把刀扎在我们心上，对任何一个环保组织来说，非常希望看到的是碧水蓝天，但是这几天天气给了我们深深地打击，让我们充分认识到的重担，任务也非常非常重。
当我们上中学的时候，我们高喊着的口号是工业学，农业学大寨。把树都伐了，到处种田，却忽略了对大自然的。我们四处开山，向大自然无限，也包括在内蒙地区进行大量的开荒，把绿地和草原变成庄稼地，结果造成了大量的沙漠化土地，也肆意地消耗水资源。楼上楼下电灯电话，这是当时的一个美好的向往。但人们不可能只在楼上楼下之中，我们更需要大自然的。但在经济快速发展的同时，也让大自然失去了自然恢复和修复的条件。
所有人都认为制度是家决定的，错了，所有的制度都是企业家决定的，因为一些家常常制定一个很烂的政策，企业家就拼命的用技术创新。我们有了蒸汽机的时候所有的政策都是反对蒸汽机的，都是为了马车和牛车服务的，最初的时候定了一个制度叫做火车不能比马车跑的快，这是法律。
于是我们就看到很多电影都是骑着马就把火车追上了，到火车上抢劫，最后的结果就是火车一定要比马车快，因为它带动了大量的生产力，比马车拉的东西多，速度也快，最后推动了的政策，必须把马的规则改成为汽车服务而不是为马服务。我们小的时候都看到大街上有很多马车、牛车，今天偶尔半夜的时候让马车走一走，剩下的不能让马车走。最终规则的改变是因为技术和企业家的推动，造成结果是家不改也得改，改也得改，就像你刚才说的专车制度，为什么我们看到54个国家里对优步是不同的态度，有的得闲改，有的弱一点的不得不改，有的比较强势，不改，最后也被打败了。
中国就是在各个城市中出现了分化，有的城市给这个发了牌，有的给那个发了牌，我们的中央，交通部想出台一个什么规则都要管，说明我们没有互联网思维，早晚被互联网打败。（转载请注明出处）
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