辽宁九夷能源科技有限公司
拟
转让
资产项目
资产评估报告
元正
评报字
［
201
6
］第
004
号
资产评估机构：
辽宁元正
资产评估
有限公司
评估
报告日：
二零一
六
年
三
月
十五
日
目
录
声明
一、资产评估报告（摘要）
第
1
页
二、资产评估报告（正文）
第
2
页
1.
委托方
、产权持有者
和
委托方以外的
其他报告使用者
第
2
页
2.
评估
目的
第
2
页
3.
评估
对象和评估范围
第
2
页
4.
价值类型
及其
定义
第
3
页
5.
评估基准日
第
3
页
6.
评估依据
第
3
页
7
.
评估方法
第
5
页
8
.
评估
程序实施过程和情况
第
5
页
9
.
评估
假设
第
6
页
1
0
.
评估结论
第
7
页
1
1
.
特别事项说明
第
7
页
1
2
.
评估报告
使用
说明
第
8
页
1
3
.
评估报告日
第
9
页
1
4
.
注册资产评估师签字盖章
、
评估机构盖章
和代表人签字
第
9
页
声
明
一、
就注册资产评估师所知，评估报告中陈述的事项是客观的
,
并对评估结论
合承担相应的法律责任。
二、
注册资产评估师在评估对象中没有现存的或预期的利益，同时与委托方和
相关当事方
无
个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在。
三、
评估报告的分析和结论是在恪守、客观和原则基础上形成的，仅
在评估报告
设定的评估假设和条件下成立。
四、
评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据
评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。
五、
注册资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质及相关
专业评估经验。
除已在评估报告中披露的运用专家的工作外，评估过程中没有运用
其他专家的工作。
六、
注册资产评估师本人及其业务助理人员对评估对象进行了
勘查。
七、
注册资产评估师执行资产评估业务的目的对象价值进行估算并发表专业意
见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认
为是对评估对象可实现
价格的。
八、
遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专
业意见，是注册资产评估师的责任，提供必要的资料并所提供资料的真实性、
性和完整性，恰当使用评估报告
是委托方
和
相关当事方的责任。
九、
注册资产评估师对评估对象的法律权属给予了必要的关注，但不对评估对
象的法律权属做任何形式的。
十、
评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成的后
果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。
辽宁九夷能源科技有限公司
拟
转让资产
项目
资产评估报告
元正
评报字
［
201
6
］第
004
号
摘
要
辽宁元正
资产评估有限公司接受
辽宁九夷能源科技有限公司
的委托，
就
辽宁九夷能
源科技有限公司
拟
转让资产
事
宜，
在
评估基准日
的
市场价值
（
价值类型
）
进行了评估
。
一、评估目的：为委托方转让资产提供价值参考依据。
二、评估对象
和评估范围：评估对象
为单项资产价值，评估范围为辽宁九夷能源科
技有限公司申报的面积为 56034.50 平方米的土地使用权、在建工程——土建工程和房屋
建筑物及构筑物。
三
、
价值类型：
市场价值。
四、评估基准日：2015 年 12 月 31 日。
五、评估方法：本次评估土地采用市场法，在建工程——土建工程、房屋建筑物及
构筑物采用成本法。
六、评估结论
委估资产的账面值为
62
,
025
,
910.7
元，评估值为
65
,
134
,
850.5
0
元，增值为
3
,
108
,
939.7
3
元
，增值率为
5.01
%
。
七、特别事项说明
1.国有土地使用证上的证载人为辽宁九夷能源科技股份有限公司，与被评估单
位名称不符，本次评估中，评估人员取得了被评估单位有关产权的相关承诺，由于产权
变更的费用较小，本次评估中未考虑该事项对评估结果的影响。
2.企业申报评估的范围内的房屋建筑物未办理房产证，企业承诺该资产属于其所有，
对于因该资产权属可能造成的纠纷与评估机构无关。对于该资产，其面积是企业根据现
场测量情况进行申报的，对企业申报面积，评估人员进行了抽查核实后以企业申报面积
进行评估，如未来企业办理相关产权证书时其面积与申报面积不符，评估结果应根据产
权证书载明的面积进行调整。
八、评估报告使用有效期：2015 年 12 月 31 日至 2016 年 12 月 30 日
九、评估报告日：2016 年 3 月 15 日。
以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本项目的全部情况，应认真阅读资产评估报
告书全文。
辽宁九夷能源科技有限公司
拟
转让资产
项目
资产评估报告
元正评报字
［
201
6
］第
004
号
辽宁九夷能源科技有限公司
：
辽宁元正资产评估有限公司接受
贵公司
的委托，根据有关法律、
法规和资产评估准
则
、资产评估原则，采用市场法
、成本法
，
按照必要的评估程序，
对
辽宁九夷能源科技
有限公司
拟
转让资产
事宜涉及的单项资产
，
在
201
5
年
12
月
31
日
的
市场
价值
进行了评估
。
现将资产评估情况报告如下：
一
、
委托方、产权持有者和委托方以外的其他
评估
报告使用者
1.委托方及产权持有者：辽宁九夷能源科技有
限公司
住所：市立山区鞍千751号
代表人：魏钢
注册资本：人民币叁千壹佰万元整
公司类型： 有限责任公司(法人独资)
成立日期:2003年12月10日
营业期限:自2003年12月10日至2034年8月14日
经营范围：二次电池及上、下游产品的开发、生产、销售；电池极板、镍氢电池负
极粉、充电器、控制器、电池制造设备的生产、销售；电动助力车的生产、销售（凭生
产许可证经营）；一次电池的销售；经营本企业自产产品及技术的出口业务和本企业所
需的机械设备、零配件、原辅材料及技术的进口业务，但国家限定公司经营或进出
口的商品及技术除外。（依法须经批准的项目，经有关部门批准后方可开展经营活动。）
业务约定书中约定的委托方以外的其他报告使用者为：买方、评估报告的相关当事
方及国家法律、法规的评估报告使用者。
二、
评估目的
本次评估目的是为满足委托方拟
转让
单项资产的
需要
，
而确定
56034.50 平方米的土
地使用权及在建工程——土建工程、房屋建筑物和构筑物的价值，为委托方实施资产
转
让
行为提供价值参考依据。
资产
转让
的经济行为文件是：
辽宁九夷能源科技有限公司
《
董
事
会决议》。
三、
评估对象和
评估
范围
委托评估对象和评估范
围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
具体评估对
象为单项资产价值。本次纳入评估范围为辽宁九夷能源科技有限公司拟转让资产项目申
报的 56034.50 平方米的土地使用权及在建工程——土建工程和房屋建筑物，包括办公
楼，厂房及变电所，共计 68788 平方米。
该土地面积为 56034.50 平方米，位于市立山区光通 13 号，使用权类型为出
让，土地用途为工业，终止日期为 2062 年 5 月 29 日，土地使用权证号码为鞍国用（2015）
第 600365 号。土地使用权人为辽宁九夷能源科技股份有限公司。在建工程—土建工程，
位于市立山区光通 13 号，建筑面积为 56544.60 平方米，包括生产车间、中试车
间，截止评估基准日处于在建状态；房屋建筑物位于市立山区光通 13 号，建筑面
积为 12243.40 平方米，包括综合楼和变电所，截止评估基准日房屋建筑物处于正常使用
状态，维修、保养状态良好。
四、
价值类型
及其
定义
本次评估根据评估目的、评估对象、资产处置方式、可获得的评估资料等因素，在
土地使用
与委托方协商的基础上，选择了市场价值类型
。
本报告市场价值是指自愿买方和自愿卖方各自行事且未受任何的情况
下，某项资产在评估基准日进行
正常公平交易的价值估计数额
。
五、评估基准日
本项目评估基准日是
201
5
年
12
月
31
日
。
资产评估中的
所采用的价格是评估基准日
的标准
。
评估基准日是委托方根据本次评估目的具体要求确定的。委托方在确定评估基准
日考虑的主要因素
包括满足经济行为的时间要求，选择会计期末以便于明确界定评估范
围和准确高效清查资产。
六、评估依据
（一）
法规依据
1
．
《
中华人民国
公司法》
(
205
年
10
月
27
日第十届常务委
员会第十八次会议修订
)
；
2.
《合同法》
(
自
19
年
10
月
1
日起施行
)
；
3
．
企业会计准则
(
207
年
1
月
1
日起施行
)
；
4
.
《中华人民国土地管理法》（
204
年
）；
5
.
《中华人民国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（
190
年国务院令
第
55
号）；
6
.
《中华人民国土地管理法实施条例》；
7
.
中华人民国家标准《城镇土地估价规程》（中华人民国家标准
GB/T18508
-
201
）
；
8
.
《中华人民国城市房地产管理法》（
207
年修订
）；
9
.
《国有资产评估管理办法》国务院
91
号令
。
（二）
准则依据
1.
《资产评估准则
—
基本准则》（财企（
204
）
20
号）；
2.
《
资产评估职业准则
—
基本准则》（财企（
204
）
20
号）；
3.
《资产评估准则
—
评估报告》（
207
年
11
月
28
日
中国资产评估协会发布
201
年
12
月
30
日修订
中评协
[20
11
]
230
号）；
4.
《资产评估准则
—
评估程序》（中评协
[207]189
号）；
5
.
《资产评估准则
—
不动产
》（中评协
[207]189
号）；
6
.
《企业国有资产评估报告指南》（中评协
[208]218
号）；
7
.
《资产评估准则
—
业务约定书》（
207
年
11
月
28
日中国资产评估协会发布
201
年
12
月
30
日修订
中评协【
2
01
】
23
号）；
8
.
《资产评估执业准则
—
性》（中评协【
2012
】
248
号）；
9
.
《评估机构业务质量控制指南》（中评协【
2010
】
214
号）；
1
0
.
《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协
[203]18
号）；
1
1
.
《房地产估价规范》（
GB/T50291
-
2015
）；
1
2
.
《城镇土地估价规程》（
GB/T18508
-
201
）；
1
3
.
《城镇土地分等定级规程》（
GB
／
T18507
-
201
）
。
(
三
)
权属依据
1
．
《
国有土地使用证
》
；
2.
土地出让合同、
；
3.
建设施工合同、。
（
四
）
取价依据
1.
企业提供的财会，经营方面的资料；
2.
国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料；
3
.
《基本建设财务管理》
（
财建
[202]394
号
）
；
4
.
《工程勘察设计收费管理》
（
计价格
[202]10
号
）
；
5
.
《
关于工程勘察设计收费管理有关问题的补充通知
》（
计办价格
[202]153
号
）
；
6
.
《建设工程监理与相关服务收费管理》
（
发改价格
[207
]670
号
）
；
7
.
《招标代理服务收费管理暂行办法》
（
计价格
[202]1980
号
）
；
8
.
《关于规范
影响咨询收费有关问题的通知》（计价格
[202]125
号）；
10.
《
转型若干问题的通知
》
（财税〔
208
〕
170
号）
；
1
1
.
《
辽宁
省建筑与装饰工程计价表》（
204
）
；
1
2
.
《安装工程计价表》（
204
）；
1
3
.
《市建筑安装工程造价指数、三材价格指数》（
209
年
5
、
6
月）
；
1
4
.
《市工程建设材料市场指导价》（
209
年
5
、
6
月）；
1
5
.
利用外部专家的意见
；
1
6
.
《中国人民银行贷款利率表》；
1
7
.
资产评估常用数据与参数手册
(
第二版
)
；
18
.
收集的有关询价资料、市
场调查资料等；
1
9
.
同花顺
资讯
。
（五）行为依据
辽宁九夷能源科技有限公司
《
董事会决议
》。
七
、评估方法
（一）土地评估方法
土地评估中常用的评估方法有：市场比较法、收益还原法、成本逼近法、假设开发
法、基准地价系数修等。根据评估对象的具体条件、用地性质及被评估单位提供的
资料和调查收集的有关资料，采用市场比较法进行估价。理由为委估地为
工业
用地，
有较成熟的市场，可取得可比对象。此次评估采用市场法进行评估。
市场法原理及计算公式
市场法是在求取一被估土地价值时
,
依据替代原理
,
将被估土地与类似土地的近期
交易
价格进行对照比较
,
通过对交易情况、交易日期、土地状况等因素进行修正，得出被估土
地在评估基准日的价值。其基本计算公式为：
P=Pˊ×A×B×C
P
—
被估土地评估价值
Pˊ
--
可比交易实例价值
A―
交易情况修正系数
B―
交易日期修正系数
C―
土地状况修正系数
（二）在建工程
——
土建工程评估方法
考虑本次评估目的、价值类型、资产状况及资料的收集情况等因素，确定对在建工
程采用形象进度法进行评估。
应用形象进度法
评估在建工程价值的计算公式为：
在建工程的评估价值
=
建造完成的房屋建筑物重置全价
工程形象进度百
分比
A.
重置全价
重值全价由建安造价、前期及其他费用、资金成本组成。
a
.
建安造价的确定
建筑安装工程造价包括土建
（装饰）
工程、
安装
工程的总价，建安工程造价采用预
(
决
)
算调整法进行计算
。
b.
前期及其他费用的确定
前期及其他费用，包括当地方收取的建设费用及建设单位为建设工程而
投入的除建
安
造价外的其它费用两个部分。
c.
资金成本的确定
资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用的利率按基准日
中国人民银行标准计算，工期按建设正常
合理
周期计算，并按均匀投入考虑：
资金成本
=(
工
程建安造价
+
前期及其它费用
)×
合理工期
×
贷款利息
×50%
B.
形象进度的
的确定
工程形象进度百分比
=
实际完成工程量
/
总工程量
10%
（三）固定资产
——
房屋建筑物的评估方法
本次评估按照房屋建筑物不同用途、结构特点和使用性质采用重置成本法进行评估。
主要建筑物的评估，是根据建筑工程资料和竣工结算资料按建筑物工程量，以当地
现行定额标准、建设规费、贷款利率计算出建筑物的重置全价，并按建筑物的使用年限
和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率，进而计算出建筑物评估值。
建筑物评估值
=
重置全价
×
成新率
其他建筑物是
在实地勘察的基础上，以类比的方法，综合考虑各项评估要素，确定
重置单价并计算评估值。
A.
重置全价
重值全价由建安造价、前期及其他费用、资金成本三部分组成。
a
.
建安造价的确定
建筑安装工程造价包括土建
（装饰）
工程、
安装
工程的总价，建安工程造价采用预
(
决
)
算调整法进行计算
。
b.
前期及其他费用的确定
前期及其他费用，包括当地方收取的建设费用及建设单位为建设工程而
投入的除建
安
造价外的其它费用两个部分。
c.
资金成本的确定
资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用的利率按基准日
中国
人民银行标准计算，工期按建设正常
合理
周期计算，并按均匀投入考虑：
资金成本
=(
工程建安造价
+
前期及其它费用
)×
合理工期
×
贷款利息
×50%
B.
成新率
在本次评估过程中，按照建筑物的设计寿命、现场勘察情况预计建筑物尚可使用年
限，并进而计算其成新率。其公式如下：
成新率
=
尚可使用年限
／
（
实际已使用年限
+
尚可
使用年限）
.
10%
C.
评估值的确定
评估值＝重置全价
×
成新率
八
、评估程序
实施过程和情况
整个评估工作分三个阶段进行：
（一）评估准备阶段
2015
年
12
月
31
日，委托方就本次评估工作与辽宁元正
资产评估有限公司进行了初
步沟通。辽宁元正资产评估有限公司与委托方就本次评估的目的、评估基准日、评估范
围等问题协商一致，签订业务约定书并制定出资产评估工作计划。
（二）现场核实与评估阶段
项目组现场评估阶段的时间为
2016
年
1
月
6
日至
2016
年
1
月
10
日。主要工作如下：
1
.
听取委托方及被评估单位有关人员介绍企业总体情况和委估资产的历史及现状，
了解企业的财务制度、经营状况、
委估资产
状态等情况。
2
.
对企业提供的资产清查评估申报明细表进行审核、鉴别，并与企业有关财务记录
数据进行核对，对发现的问题协同企业做出调整
。
3
.
根据资产清查评估申报明细表，对
委估
资产进行了全面清查核实。
4
.
查阅收集委估资产的产权证件。
5
.
根据委估资产的实际状况和特点，确定各类资产的具体评估方法。
6
.
对企业提供的权属资料进行查验。
7
.
依据所收集的资料，对评估对象进行因素分析，评定估算，得出评估对象于评
估基准日的初步结果。
（三）提交报告阶段
在上述工作基础上，起草资产评估报告书，与委托方就评估结果交换意见，在全面
考虑有关意见后，按评估机构内部资产评估报告三审制度和程序对报告进行反复修改、
校正，最后出具正式资产评估报告书。本阶段的
工作时间为
2016
年
3
月
11
日至
3
月
15
日。
九
、
评估假设
本评估报告及评估结论的成立，依赖于以下评估假设：
（一）
基本假设
1
.
交易假设。交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待
评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
2
.
公开市场假设。公开市场假设是假定待评估资产在公开市场中进行交易，从而实
现其市场价值。资产的市场价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而不是由个别交
易决定。这里的公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者
的竞争性市场，在这个市场
上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获得足够市场信
息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、的，而非强制或不受的
条件下进行的。
3
.
原地
在用续用假设。在用续用假设是假
定处于使用中的待评估资产在产权变动发
生
后，将按其现时的使用途及方式
在原地
继续使用下去。
（二）
评估外部
假设
1
.
假设国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，
本次交易
各方所处地区的、经济和社会无重大变化。
2
.
假设被评估单位完全遵守所有关的法律法规。
3
.
假设有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用、融资条件等不发生重
大变化。
4
.
假设无其他人力不可因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。
（
三
）有关资料真实性的假设
1
.
委托方提供的与评估相关的所有资料，是编制本报告的基础，评估假设这些资料
是真实和的
；
2.
报告中对土地的法律描述或土地使用权相关的任何问题不负有责任，除非有特别
声明，土地使用权被认为是正常的，是可以转让的；
3.
除非另有声明，评估是在土地没有抵押权或其他设定的情况下进行的；
4.
除非报告中另有陈述、描述或考虑
，所评估的土地均被认为符合国家、省、市的
审批和使用条件；
5.
假设土地使用者是负责而可靠的，且该土地的管理情况是良好的；
6.
待估土地被认为没有任何隐藏条件
，若有隐藏条件，则评估报告对这些隐藏条件
不负责任，对不了解这些情况而进行的工作也不负有责任；
7.
假设评估报告中的评估价值所根据的签发的证件、证明以及授权书等都被认定为
已经得到或可以得到、可以更新的；
8.
非在评估报告中另有注明，否则土地的使用被认为是在地产界限之内或描述的财
产界限之内，而且未被他人侵占或侵占他人的。
十、
评估结论
委估资产的
账面值为
62
,
025
,
910.7
元，评估值为
65
,
134
,
850.5
0
元，增值为
3
,
108
,
939.7
3
元
，增值率为
5.01
%
。
资产评估结果汇总表
被评估单位：辽宁九夷能源科技有限公司
评估基准日：2015 年 12 月 31 日 金额单位：人民币万元
项
目
账面价值
评估价值
增减值
增值率
%
在建工程
2,453.45
2,671.81
218.36
8.90
固定资产
1,9
3
0.
29
1,
953.31
23.02
1.19
土地
1,818.85
1,8.36
69.51
3.82
合计
6,202.59
6,513.48
310.89
5.01
评估结论详见评估明细表
。
十
一
、特别事项说明
（
一
）引用其他机构出具的评估结论的情况
本次全部资产评估工作由辽宁元正资产评估有限公司完成，不存在引用其他机
构出具的评估结论的情况。
（二）、租赁及其或有负债（或有资产）
本次评估未发现委估资产有、租赁等情况。
（三）关于经济行为本身对评估结论的影响
不存在此种情况。
（四）重
大合同、重大诉讼事项
本次评估未发现有重大合同、重大诉讼事项。
（五）
产权瑕疵事项
1.
纳入评估范围
的土地中，有
1
土地证载人
与实际使用者名称不符。
明细如下：
证载土地使用者与实际使用者名称不符
情况表
序号
地名称
土地使用权证号
面积（
m
2
）
证载土地使用者
使用单位工商登记名称
1
土地使
用权
鞍国用（
2015
）
第
60365
号
56034.50
辽宁九夷能源科
技股份有限公司
辽宁九夷能源科技有限
公司
对上述资产证载人
名称
与实际不符，
评估人员取得了
被评估单位
有关产权的相
关承诺，由于产权变更
的费用较小，本次评估中未考虑该事项对评估结果的影响。
2.
企业申报评估的范围内
的
房屋建筑物未办理房产证，企业承诺该资产属于其所
有，对于因该资产权属可能造成的纠纷与评估机构无关。对于该资产，其面积是企业根
据现场测量情况进行申报的，对企业申报面积，评估人员进行了抽查核实后以企业申报
面积进行评估，如未来企业办理相关产权证书时其面积与申报面积不符，评估结果应根
据产权证书载明的面积进行调整。
（六）
未决事项、法律纠纷等不确定因素
本报告
未发现
未决事项、法律纠纷等不确定因素
。
（
七
）重大期后事项
本报告
无重大期后
事项
。
（八）评估程序受到的情况
注册资产评估师未对各种建、构筑物的隐蔽工程及内部结构（非所能观察的部
分）做技术检测，注册资产评估师在假定产权持有单位提供的有关工程资料是真实有效
的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘查作出的判断。
（
九
）
其他需要说明的事项
1.
在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生变化时，应按以下
原则处理：
（
1
）当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应调整；
（
2
）当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，委托方应及时
聘请有资
格的资产评估机构重新确定评估价值；
（
3
）对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际作价时应给
予充分考虑，进行相应调整。
以上特别事项可能对评估结论产生影响，提请评估报告使用者予以关注。
十
二
、评估报告
使用
说明
1.
评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
2.
评估报告只能由
评估报告
载明的报告使用者使用；
3.
评估报告的全部或者部分内容
被摘抄、引用或者披露于公开，需评估机构审
阅相关内容。法律、法以及相关当事方另有约定的除外。
4.
评估报告的使用有效期
：
通常
只有当
评估基准日
与
经济行为实现日
相距不超过
一
年
时，才可以使用本评估报告
。
十三
、评估报告日
本评估报告日为
201
6
年
3
月
15
日
。
附件
：
1.
产权持有者
企业法人营业执照；
2.
评估对象所涉及的主要权属证明资料
；
3
.
委托方及产权持有者承诺函
；
4
.
评估机构及签字注册资产评估师资质、资格证件
；
5.
资产清查评估明细表
。
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